집주인이 임대사업자라면 꼭 확인하세요 (보증보험 가입 의무화)

전세 재계약이 만기하여 집주인에게 연락을 하였더니, 갑자기 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서라는 것에 사인을 해달라고 연락이 왔습니다. 보증금 보증 미가입이라는 말이 임차인에게 매우 불리한 것처럼 보이는데, 사실은 임차인에게는 좋은 제도일 수 있습니다.

임대사업자 보증보험 가입 의무화

주택임대사업자 보증보험은 2020년 8월부터 시행된 제도입니다. 처음 1년은 유예기간을 두었고 2021년 8월부터 임대사업자 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 이는 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 상황을 대비하여 만들어진 제도입니다. 계약 만기 시에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우에 임대인을 대신해 보증보험사에서 대신 임차인에게 보증금을 돌려주고, 후에 보험사에서 집주인에게 구상권 청구를 하는 것입니다. 단 보증보험에 가입하는 보험료는 임대인 75%, 임차인 25%의 비율로 부담하게 됩니다. 보통은 임차인이 100%를 낸 후, 임대인에게 25%에 대한 금액을 청구하는 방식을 취합니다.
보증보험 가입 의무에도 예외사항은 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제 49조 7항에 해당되는 경우에는 주택임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않아도 됩니다.

임대보증금이 우선변제금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 것에 동의 한 경우 임대사업자가 기존주택을 임차하는 공공주택 사업자와 임대차 계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우 임차인이 보증회사에 운용하는 전세금 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

더 자세한 사항은 HUG주택도시보증공사 홈페이지, SGI서울보증보험 홈페이지를 통해 알아볼 수 있습니다.

우선 변제금액 구하는 방법

• 오피스텔 : 공시가격 x 1.2 x 0.6 보다 낮을 시 세입자 동의받으면 미가입 요건 충족
• 아파트 : 공시가격 x 1.5 x 0.6 보다 낮을 시 세입자 동의받으면 미가입 요건 충족
• 다세대주택 : 공시가격 x 1.9 x 0.6 보다 낮을 시 세입자 동의받으면 미가입 요건 충족

요율은 변경될 수 있으니, 정확한 파악을 위해서는 해당 지역구 주택과에 문의하시기 바랍니다.

이 세가지세 가지 경우에는 임대사업자 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다. 하지만 이 세 가지 경우에 해당하는 면제 대상이 아닌데도 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않을 경우, 보증보험에 가입하지 않은 기간에 따라 보증금의 10% 이하에 달하는 금액의 과태료(3천만 원 상한)를 부과하게 됩니다.
예외사항에 해당하지 않는 경우에는 임차인들은 임대인들이 보증보험에 가입을 해주는 것이기 때문에 유리한 면이 있습니다. 하지만 어떤 것이든 동의서에 서명하기 전에는 해당 내용을 자세히 알아본 후 서명하시기 바랍니다.